Mettre son appartement en location : les étapes essentielles
Mettre un appartement en location demande de suivre plusieurs étapes pour louer dans de bonnes conditions et sécuriser votre investissement. Diagnostics, fixation du loyer, sélection du locataire, bail et état des lieux : découvrez avec notre agence immobilière à Reims, Redouté Immobilier, les démarches essentielles pour réussir votre mise en location.
- Logement conforme
- Diagnostics obligatoires
- Choix du locataire
- Signature du bail
- État des lieux
Louer son appartement en 7 étapes et démarches
Contrôler l’état général du bien
Pour être loué, un logement doit respecter les règles de décence prévues par le décret n° 2002-120. Il doit disposer d’au moins 9 m² habitables avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou 22 m³ de volume, ainsi que d’installations électriques et gaz en bon état pour cuisiner et se chauffer.
Le bien doit aussi comprendre une cuisine ou kitchenette, l’accès à l’eau potable et à l’eau chaude, des WC fonctionnels, une évacuation des eaux usées, une lumière naturelle avec occultation possible, une bonne ventilation et une étanchéité suffisante. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location, tandis que les logements F seront concernés à partir de 2028.
Préparer les diagnostics obligatoires
Le Dossier de Diagnostic Technique, transmis au locataire au moment de signer le bail, regroupe plusieurs documents obligatoires :
DPE : diagnostic de performance énergétique du logement
ERP : état des risques naturels, miniers, technologiques ou liés à la pollution
CREP : diagnostic plomb pour les biens construits avant 1949
Diagnostic électrique : pour les installations de plus de 15 ans
Diagnostic gaz : pour les installations de plus de 15 ans
Définir le loyer et le dépôt de garantie
Le loyer à appliquer dépend de la localisation du logement.
| Secteur | Règle à respecter |
|---|---|
| Zones tendues | Le loyer ne peut généralement pas être relevé entre deux locataires, sauf si le bien est resté vacant plus de 18 mois ou si des travaux importants ont été réalisés. |
| Paris et Lille | Le montant doit respecter les plafonds fixés par l’encadrement des loyers, selon le quartier, le type de logement et l’année de construction. |
| Autres communes | Le propriétaire fixe librement le premier loyer. |
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et à 2 mois pour un logement meublé.
Créer puis publier l’annonce locative
Une annonce locative doit présenter les informations essentielles : surface loi Boutin, nombre de pièces, stationnement éventuel, loyer mensuel, charges, adresse du bien et contact du propriétaire. La classe énergétique issue du DPE doit aussi apparaître depuis 2022. Des photos soignées permettent d’attirer davantage de candidats.
Pour diffuser l’annonce, vous pouvez utiliser des plateformes comme SeLoger, PAP ou Leboncoin. Une agence immobilière peut également prendre en charge cette étape, avec des honoraires partagés entre le bailleur et le locataire.
Étudier le dossier du futur locataire
Les pièces pouvant être demandées au candidat locataire sont encadrées par le décret n° 2015-1437. Le bailleur peut notamment réclamer une copie d’une pièce d’identité valide, les 3 derniers bulletins de salaire ou les 2 derniers avis d’imposition, un contrat de travail ou justificatif d’activité, ainsi qu’un justificatif de domicile actuel.
En revanche, certains documents ne peuvent pas être exigés, comme un relevé bancaire, une photo ou un extrait de casier judiciaire. En pratique, il est souvent demandé que les revenus du locataire représentent au moins 3 fois le montant de l'appartement à louer à Châlons-en-Champagne.
Anticiper les risques d’impayés
Pour limiter le risque de loyers impayés, le propriétaire peut utiliser deux solutions principales.
La première est l’assurance Garantie Loyers Impayés. Elle permet de couvrir les loyers et charges non réglés, certains frais de procédure et parfois les dégradations locatives. Son prix se situe souvent entre 2 et 4 % du loyer annuel.
La seconde consiste à demander un garant solidaire, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’un organisme comme Visale ou Action Logement. Ce garant s’engage à payer le loyer si le locataire ne le fait plus. Attention toutefois : si une GLI est souscrite, il n’est généralement pas possible d’exiger en plus un garant.
Signer le bail et établir l’état des lieux
La mise en location se termine par la signature du bail et de ses documents annexes : DDT, notice d’information, état des lieux, règlement de copropriété si nécessaire. L’état des lieux d’entrée doit être réalisé avec le locataire, de manière contradictoire. Il servira de référence en fin de bail pour justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
Louer son appartement seul ou avec une agence immobilière ?
Pour louer un appartement à Reims, vous pouvez passer par une agence ou gérer seul la mise en location.
Avec un professionnel, vous déléguez les annonces, les visites, l’étude des dossiers, la rédaction du bail et l’état des lieux, avec des frais encadrés pour le locataire depuis la loi Alur : 12 €/m² en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue et 8 €/m² dans le reste du territoire.
En gestion directe, vous évitez les frais de gestion locative et gardez la main sur toutes les étapes grâce aux plateformes comme PAP ou Leboncoin, aux modèles de bail gratuits et aux outils de gestion locative en ligne. Une solution intermédiaire consiste aussi à confier uniquement certaines tâches à une agence digitale.
Pour savoir laquelle des deux solutions choisir, découvrez notre article à ce sujet : Faut-il gérer soi-même sa location ou passer par une agence ?
Quels sont les devoirs du propriétaire après la location du bien ?
Après l’entrée du locataire dans le logement, le propriétaire conserve plusieurs obligations :
- Garantir une occupation sereine du bien
- Veiller à ce que le logement reste décent et habitable
- Prendre en charge les réparations liées à l’entretien normal, sauf en cas de dégradation causée par le locataire
- Remettre une quittance de loyer gratuite lorsque le locataire en fait la demande
- Respecter l’intimité du locataire et ne jamais entrer dans le logement sans son autorisation.