Location vide ou meublée : quel est le meilleur choix ?

Quelle est la définition d'un bien immobilier meublé ?

Pour être considéré comme meublé, un logement doit impérativement disposer d’équipements essentiels permettant à l’occupant de vivre immédiatement sur place.



Cela inclut, par exemple, une literie complète (lit avec couverture ou couette), des rideaux ou volets aux fenêtres des chambres, une cuisine équipée avec plaques chauffantes, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec espace congélation, ainsi que vaisselle, couverts et accessoires pour cuisiner.


De plus, doivent être présents une table, des sièges, des luminaires, des étagères ou meubles de rangement, ainsi que des équipements pour l'entretien ménager adaptés au revêtement des sols (aspirateur, balai, serpillière).
 

Lors de la remise des clés, un inventaire précis du mobilier doit obligatoirement être réalisé et signé par les deux parties. Cet état des lieux détaillé est joint au contrat de location. En l'absence d'un ou plusieurs de ces équipements obligatoires, le logement sera automatiquement considéré comme une location vide.
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N'hésitez pas à consulter le lien suivant pour découvrir ce que dit précisément la loi au sujet des biens meublés et vides.  
 

Location non meublée : des tarifs plus abordables

Louer un logement vide est généralement moins coûteux qu'opter pour une location meublée équivalente, car l'absence de mobilier entraîne une diminution logique du loyer mensuel. À prestations, superficie et localisation identiques, le tarif d’une location vide est généralement inférieur de 5 à 30 % à celui d'une location meublée.
 

Par exemple, un studio rénové de 20 m² à Paris (quartier Javel, 15^e arrondissement), disposant d’un balcon et d’une cave, affiche un loyer mensuel de 604 € lorsqu'il est loué vide. En version meublée, le prix augmente à 676 €.

À Lyon, un appartement T2 de 41 m² situé au sixième étage avec ascenseur est loué 720 € en vide, contre 790 € en meublé. Ces exemples illustrent clairement l’intérêt financier d'une location vide pour les locataires cherchant un logement à moindre coût.

Location meublée : bénéfices et désavantages

Une rentabilité locative

La location meublée affiche souvent une meilleure rentabilité brute que la location vide, en raison de loyers mensuels plus élevés. Par exemple, à Paris, un studio estimé à 190 000 € dans le quartier Javel génère un rendement locatif brut annuel de 3,8 % lorsqu'il est loué vide, mais ce taux grimpe à 4,2 % lorsqu'il est meublé. À Lyon, un appartement T2 de 41 m² évalué à 210 000 € offre un rendement locatif brut de 4,1 % en location vide, contre 4,5 % en location meublée.
 

Cependant, ces chiffres bruts ne suffisent pas pour juger définitivement de la rentabilité réelle d'un bien immobilier. Il est essentiel d’intégrer les charges, les impôts locaux, votre tranche d'imposition et le régime fiscal choisi afin d’obtenir la rentabilité nette, indicateur clé pour évaluer précisément la performance financière de votre investissement locatif.


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Des avantages fiscaux intéressants

En tant que propriétaire d'un logement meublé, vous bénéficiez généralement du statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce régime fiscal propose deux options : avec le régime forfaitaire, seule la moitié des loyers perçus est imposable. Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs la totalité des charges réelles telles que les intérêts d’emprunt ou les travaux, ainsi que pratiquer des amortissements spécifiques sur les éléments du logement (murs, façade, équipements et mobilier).
 

Ainsi, en réduisant vos revenus imposables, ce mécanisme vous permet de payer moins d’impôts sur vos loyers. Attention toutefois : en location meublée, vous êtes soumis à la Contribution Économique Territoriale (CET), qui remplace l’ancienne taxe professionnelle.
 

Un risque élevé de vacances

En location meublée, les périodes d'occupation sont plus courtes, le contrat standard étant limité à un an (ou seulement neuf mois pour les étudiants). Vous devrez donc trouver de nouveaux locataires plus souvent, ce qui augmente mécaniquement le risque de vacance locative et diminue ainsi votre rentabilité globale. De plus, cette rotation élevée des occupants entraîne des frais de remise en état plus fréquents, car les risques d’usure ou de dégradations sont accrus, touchant à la fois le logement lui-même, mais aussi son mobilier et ses équipements.
 

Soyez donc particulièrement prudent sur le loyer demandé : même si un logement meublé se loue plus cher qu'un logement vide, évitez de fixer un prix excessivement élevé, qui pourrait décourager les candidats locataires.

Quelles sont les différences de réglementation entre une location meublée et une location vide ?

La location meublée diffère principalement de la location vide sur plusieurs points clés : la durée minimale du contrat (1 an pour un logement meublé classique ou 9 mois pour les étudiants, contre 3 ans pour une location vide), le dépôt de garantie autorisé (maximum 2 mois de loyer hors charges en meublé contre 1 mois en vide), ainsi que le délai de préavis, plus court en meublé (1 mois seulement, contre 1 à 3 mois selon la zone en vide).
 

Côté fiscalité, les revenus d'une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que les loyers issus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des charges sociales éventuelles selon la situation. Enfin, le loyer d'un logement meublé est généralement supérieur à celui d'un logement vide similaire, justifié par la fourniture du mobilier et des équipements.

Quelles règles de location s'appliquent à tous les types de logements ?

Qu'il s'agisse d'une location meublée ou vide, certaines réglementations s'appliquent systématiquement. C’est notamment le cas des documents justificatifs pouvant être demandés au locataire, des critères de décence du logement, ou encore des règles encadrant les frais d’agence, l’annonce immobilière et les questions de discrimination à la location.
 

D’autres règles communes existent, telles que la fixation et la révision du loyer, les conséquences en cas de loyers impayés, les charges récupérables, l'obligation d'assurance habitation, les conditions de sous-location, ou encore les réparations à la charge du locataire. Ces points assurent ainsi une cohérence légale quelle que soit la nature du logement loué.

Quels autres types de contrats existent pour louer un bien vide ou meublé ?

Outre les contrats classiques de location vide ou meublée, les propriétaires disposent d’autres alternatives. Par exemple, la location d’un logement meublé en tant que meublé touristique permet d'accueillir temporairement des occupants sans que ceux-ci y établissent leur résidence principale. À l’opposé, les logements vides conventionnés par l’Anah visent à accueillir durablement des locataires aux revenus limités, en contrepartie d'avantages fiscaux.
 

Par ailleurs, certains logements relèvent encore du régime spécifique de la loi de 1948, ce qui implique des obligations particulières, surtout en matière de fin de bail et de préavis, à respecter attentivement par propriétaires et locataires.

Quelle formule de location offre la meilleure rentabilité ?

À première vue, la location meublée semble offrir une rentabilité supérieure à celle d'une location vide, principalement grâce à des loyers généralement plus élevés (de 5 à 30 %). Toutefois, plusieurs éléments doivent être pris en compte : les frais d’achat initiaux pour meubler le logement, les dépenses d’entretien du mobilier plus fréquentes, ainsi que les coûts potentiellement plus élevés en gestion locative.
 

Côté fiscal, chaque option présente ses propres avantages : une location vide permet de réduire sa base imposable grâce au déficit foncier ou à un abattement forfaitaire de 30 %. De son côté, la location meublée offre un cadre fiscal attractif (statut LMNP), avec un abattement de 50 % (régime micro-BIC) ou la possibilité d'amortir le bien et ses équipements via le régime réel.


​Cependant, cette formule nécessite souvent l'accompagnement d'un expert-comptable, ce qui augmente les frais administratifs. Enfin, attention aux évolutions réglementaires, notamment sur les règles d'amortissement, qui pourraient impacter les avantages fiscaux des locations meublées.