Investissement immobilier à Reims : notre guide complet

Capitale du champagne et ville étudiante dynamique, Reims offre aujourd’hui un terrain de jeu intéressant pour les investisseurs immobiliers. Baisse des prix d’achat, forte demande en petites surfaces, rendements attractifs dans certains quartiers et perspectives de valorisation autour de la gare : la cité rémoise cumule de sérieux atouts pour se constituer un patrimoine ou préparer sa retraite.

Dans ce guide, Redouté Immobilier, notre agence immobilière à Reims, passe en revue les meilleurs secteurs, les niveaux de prix, les profils de locataires et les chiffres de rentabilité pour vous aider à bâtir une stratégie d’investissement solide.

Prix d’achat en retrait
Forte demande locative
Petites surfaces très rentables
Quartiers en pleine mutation
Rendements bruts attractifs

Investir à Reims en 2026 : est-ce une bonne opportunité ?

Depuis plusieurs années, les prix ont nettement reculé à Reims, ce qui ouvre une vraie fenêtre de tir pour investir, même avec un budget limité. On peut encore dénicher des studios autour de 50 000 €, offrant ainsi un ticket d’entrée accessible aux petits investisseurs.

Mieux vaut viser l’ancien pour trois raisons principales : le neuf risque d’être surabondant, les logements anciens bénéficient souvent d’adresses de choix (gare, hypercentre, écoles) et les travaux permettent de générer du déficit foncier en venant réduire les revenus locatifs imposables.

La colocation est aussi une piste à ne pas négliger, encore peu exploitée à Reims. Un studio vers Saint-Remi le long du tram ou un appartement avec vue sur la cathédrale peuvent très bien fonctionner, notamment en location courte durée de type Airbnb. Autre pari intéressant : un logement ancien dans le secteur Boulingrin, qui a de fortes chances de prendre de la valeur dans la décennie à venir.

Quels prix pour investir dans la location à Reims ?

Dans l’hypercentre, les prix restent les plus élevés, oscillant entre 2 500 et 3 000 €/m². À Bezannes, les maisons se négocient autour de 1 600 €/m², tandis que Clairmarais, en pleine transformation, propose des programmes neufs à 2 400 €/m², de l’ancien classique autour de 1 600 €/m² et des biens à rénover à partir de 1 200 €/m². Le secteur Saint-Rémi, lui, reste stable à environ 1 800 €/m².

Côté loyers, les petites surfaces se louent en moyenne 400 € par mois, quel que soit le quartier — un type de bien particulièrement recherché par les locataires. La taxe foncière demeure raisonnable mais environ 30 % plus élevée qu’à Bezannes ou Tinqueux, soit environ 100 €/m². Prudence toutefois avec certains immeubles des années 1970, notamment à Clairmarais, Saint-Rémi ou Courlency, dont les charges de copropriété sont importantes à cause d’un chauffage collectif vieillissant.

Les vacances locatives sont rares pour les petites surfaces, souvent inférieures à un mois par an. En misant sur des biens proches du centre, comme dans le quartier de la gare ou rue de Venise, ainsi qu'avec une bonne agence de gestion locative, il est possible d’obtenir jusqu’à 10% de rendement brut, un niveau particulièrement attractif pour Reims.

Population et profil des habitants de Reims et ses alentours

La population de Reims compte environ 181 000 habitants, avec un âge médian de 34 ans. La croissance démographique reste stable, mais la ville attire de plus en plus de jeunes actifs et étudiants, notamment grâce au développement du campus de Sciences Po et à la présence de Néoma Business School. Cette dynamique renforce la vitalité des quartiers Saint-Rémi et Croix-Rouge, où la demande locative étudiante est particulièrement forte.

Le TGV reliant Reims à Paris en 40 minutes séduit également les jeunes cadres en quête d’un cadre de vie plus abordable. Parallèlement, les villes voisines comme Châlons-en-Champagne ou Saint-Dizier perdent de leur attractivité, poussant une partie de la population régionale à s’installer dans la cité champenoise. Le centre historique et ses environs — Cathédrale, Forum, Cours Langlet — restent très recherchés pour leur qualité de vie, proche du centre-ville.

Le marché immobilier rémois reflète ce dynamisme : la demande dépasse de 12% l’offre disponible, ce qui entretient une tension immobilière élevée.

Le marché et le parc immobilier autour de la gare de Reims

Le secteur de la gare de Reims a connu de fortes variations immobilières depuis l’arrivée du TGV en 2008, qui avait initialement fait bondir les prix d’environ 10%. La tendance s’est ensuite inversée avec une baisse moyenne de 3% par an depuis 2010, mais le quartier amorce aujourd’hui un nouveau cycle grâce aux nombreux projets urbains de rénovation et d’aménagement.

Les immeubles anciens de l’hypercentre ont perdu de la valeur ces dernières années, tandis que le quartier derrière la gare, avec une pleine transformation, a retrouvé de l’attractivité depuis les nouveaux programmes livrés. À court terme, une offre importante de logements neufs pourrait temporairement freiner la reprise, mais la modernisation du secteur et l’amélioration du cadre de vie favoriseront une hausse progressive des prix.

Le parc immobilier rémois se compose majoritairement de résidences principales (90,6 %), avec une forte présence de logements familiaux :

Les 3 pièces dominent (25,2 %)
Suivis des 4 pièces (22,5 %)
Des 5 pièces et plus (22,2 %)

Les studios et petits appartements, représentant près de 30 % du marché, sont très demandés par les étudiants et jeunes actifs attirés par la proximité de la gare et du centre-ville.

Quelques chiffres clés à propos de l’investissement locatif

L’investissement locatif à Reims affiche des rendements intéressants, en particulier pour les petites surfaces :

Les studios de 25 m² loués en Airbnb offrent la rentabilité nette la plus élevée (4,6 %).
Suivis des logements meublés étudiants (4,4 %).
Et des studios classiques (4,3 %).
Les biens en Pinel neuf restent corrects (4,1 %).
Les appartements plus spacieux, comme les T4 de 80 m², peinent à dépasser 3,6 % en colocation et 2,6 % en location nue.

La demande locative reste soutenue : près de 70 % des habitants sont locataires, avec une offre dominée par
les T3 (26 %), T4 (21 %) et T5 (22 %). Ce profil reflète une population majoritairement active (près de 50 %), suivie d’un nombre important d’étudiants et de retraités.

Malgré une taxe foncière relativement stable autour de 15 %, la rentabilité reste attractive, surtout pour les biens bien situés ou exploités en location meublée.

Prix moyen au m² à Reims

Prix de vente

À Reims, le prix de vente tourne autour de 2 600 €/m². Il faut compter en moyenne 2 572 €/m² pour un appartement (fourchette 1 700–3 380 €/m²) et près de 2 658 €/m² pour une maison (valeurs de 1 774–3 492 €/m² selon le secteur et l’état du bien).

Tarif location mensuelle

Côté location, les appartements se louent en moyenne 11,8 €/m² par mois, avec des loyers compris entre 8 et 21 €/m². Les maisons affichent un tarif légèrement inférieur, autour de 10,1 €/m² mensuels, pour une amplitude d’environ 6–15 €/m².

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