Gestion des sinistres en location : guide et étapes

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Gestion des sinistres en location : guide et étapes

Un sinistre dans un logement locatif, comme un dégât des eaux ou un problème électrique, peut rapidement devenir une source de stress tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Pour faciliter les démarches et garantir une prise en charge efficace, découvrez avec Redouté Immobilier, notre agence immobilière à Reims, comment gérer correctement un sinistre en location étape par étape :

• Déclaration rapide
• Recherche de fuite
• Identification des assurances
• Évaluation des dommages
• Indemnisation simplifiée

Qu'est-ce que la convention IRSI en assurance habitation ?

Le sinistre le plus fréquent dans les logements en location est incontestablement le dégât des eaux. Celui-ci peut provenir d'une fuite sur une canalisation, un chauffe-eau, une baignoire, d’une infiltration par la toiture ou encore d’un engorgement des évacuations d’eaux usées.

Pour faciliter la gestion de ces incidents, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) a remplacé en juin 2018 la convention CIDRE. La convention IRSI couvre ainsi les sinistres fréquents tels que les dégâts des eaux et les incendies jusqu'à 5 000 euros. Au-delà de ce montant, la gestion du sinistre se fait hors convention.

L’assurance multirisque habitation (MRH) souscrite par les locataires intervient généralement pour couvrir les cas de vol ou de bris de glace, à condition que ces garanties soient bien incluses dans leur contrat. La garantie bris de glace correspond à l’obligation contractuelle d’entretien du logement par le locataire.

Le locataire doit informer rapidement son gestionnaire immobilier en cas de sinistre et effectuer les démarches nécessaires auprès de son assureur. Dans certains cas spécifiques, notamment si des dommages immobiliers surviennent suite à un cambriolage, l’assurance propriétaire non occupant peut également être sollicitée.

Sinistre de votre habitation : quelles démarches devez-vous suivre ?

Étape 1 : Organiser rapidement la recherche de fuite

Dès que vous êtes informé d’un dégât des eaux par votre locataire, il est impératif d’agir sans délai en lançant une recherche de fuite afin d’éviter l’aggravation du sinistre. Le dégât des eaux doit être déclaré à l’assurance dans un délai de 5 jours ouvrés suivant la découverte du problème.

Depuis le 1er juillet 2020, la recherche de fuite incombe à l’assureur de celui qui prend l’initiative de cette démarche. En gestion locative, c’est soit l’assurance du locataire, soit celle du propriétaire non occupant qui assume les frais associés. L’assureur du propriétaire non occupant intervient généralement si le logement est vacant, saisonnier, meublé, si le locataire n’est pas assuré ou si le sinistre survient après un congé donné par l’une ou l’autre des parties.

Important : un constat amiable de dégât des eaux doit être complété avec toutes les parties concernées.

Étape 2 : Identifier l’assureur gestionnaire selon la convention IRSI

La convention IRSI permet de désigner un assureur gestionnaire chargé du règlement du sinistre, selon trois cas précis :

• Logement occupé : l’assureur du locataire occupant prend en charge le dossier.
• Logement vacant : c’est l’assurance du propriétaire non occupant qui intervient.
• Parties communes : la gestion revient à l’assurance de l’immeuble (syndic).

Si plusieurs logements sont touchés, chacun dispose d’un assureur gestionnaire différent. Avant la recherche de fuite, il est donc conseillé que toutes les parties impliquées déclarent le sinistre à leur assurance respective.

Étape 3 : Évaluer précisément les dommages

Après réparation de la fuite, les dommages doivent être évalués puis indemnisés selon les règles suivantes :

• Sinistre inférieur à 1 600 € HT : indemnisation directe par l’assureur gestionnaire, sans expertise ni recours.
• Sinistre entre 1 600 € et 5 000 € HT : un expert mandaté par l’assureur gestionnaire évalue les dommages. Indemnisation avec possibilité de recours.
• Sinistre supérieur à 5 000 € HT : traitement selon le droit commun ou des conventions spécifiques comme la CIDE-COP.

À noter : les frais de réparation de la fuite (plomberie, toiture…) ne sont pas pris en charge par les assurances, mais relèvent du propriétaire ou du syndic.

Quels sont les principaux sinistres pouvant survenir dans un logement loué ?

Lorsqu'on loue un logement, plusieurs types de sinistres peuvent survenir, allant de petits incidents domestiques à des dégâts majeurs. Voici une liste complète des sinistres fréquemment rencontrés :

• Fuites d’eau : robinet mal fermé, tuyau endommagé, toiture percée… Les conséquences peuvent être importantes. Une entreprise de débarras peut être nécessaire.
• Infiltrations d’humidité : favorisent moisissures et champignons, nuisent à la qualité de l’air et à la santé.
• Dysfonctionnements du chauffage/climatisation : rendent le logement rapidement invivable.
• Problèmes électriques : installations vétustes, risques d’incendie ou d’électrocution.
• Dégâts des eaux majeurs : dus à des inondations, ruptures de canalisations ou tempêtes.
• Problèmes de sécurité : portes ou serrures défectueuses, fuites de gaz, etc.
• Catastrophes naturelles : incendies de forêt, inondations, séismes, tempêtes…
• Problèmes liés au locataire : certains cas de nettoyage extrême, comme le syndrome de Diogène nécessitent l’intervention d’une entreprise de nettoyage spécialisée.

Locataire et propriétaire : quels sont leurs droits et obligations en cas de sinistre ?

Les droits du locataire

• Résiliation du bail : si le logement est devenu inhabitable.
• Réduction du loyer : si la jouissance du bien est réduite.
• Relogement temporaire : en fonction de la couverture d’assurance.

L’obligation d’assurance du locataire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit souscrire une assurance habitation et fournir une attestation annuelle au propriétaire. Elle couvre ses biens, les dégâts aux voisins, et les aménagements intérieurs, selon les garanties souscrites.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire n’est pas légalement tenu de s’assurer, mais il est fortement conseillé de souscrire une assurance habitation pour :

• Logement inoccupé
• Dommages structurels
• Vices de construction ou défaut d’entretien
• Responsabilité civile envers des tiers

Une assurance propriétaire bailleur est donc fortement recommandée pour protéger efficacement son patrimoine.

Sinistre dans un logement : qui devez-vous contacter en priorité ?

La procédure dépend de l’occupation du logement :

• Si le logement est occupé : le locataire doit contacter son assurance et avertir le propriétaire ou gestionnaire.
• Si le logement est vacant : le propriétaire doit déclarer directement le sinistre à son assurance.

Dans tous les cas, une déclaration rapide est essentielle pour une bonne prise en charge.

Quel est le délai pour déclarer un sinistre dans un logement ?

La déclaration doit être faite à l’assureur dans les 5 jours ouvrés suivant la découverte du sinistre. En cas de catastrophe naturelle, ce délai passe à 10 jours ouvrés.

Attention : si le délai est dépassé, l’indemnisation peut être refusée. Il est donc impératif d’agir rapidement.