Fuite d'eau : locataire ou propriétaire, qui paie ?

En cas de fuite d'eau dans un logement loué, il n'est pas toujours évident de savoir qui doit prendre en charge les réparations.

Responsabilités du locataire, obligations du propriétaire, rôle des assurances et démarches à effectuer : découvrez avec notre agence immobilière à Reims, Redouté Immobilier, les règles à connaître pour réagir rapidement et éviter les litiges.

Responsabilités de chacun
Déclaration à l'assurance
Réparations locatives
Recherche de fuite
Cas particuliers

Qu’est-ce qu’une fuite d’eau et dans quels cas est-ce important ?

Avant d’aborder la question des responsabilités, il faut d’abord comprendre ce qu’est une fuite d’eau. Il s’agit d’un écoulement anormal et non contrôlé sur le réseau d’eau du logement : robinet qui goutte, fuite sous un évier, canalisation percée dans un mur, chasse d’eau qui coule en continu ou infiltration visible chez le voisin.

Les origines sont souvent les mêmes. Une fuite peut venir de joints usés, d’une plomberie ancienne, de tuyaux abîmés par le calcaire, d’une pression trop importante ou encore du gel, lorsqu’une canalisation mal protégée éclate en hiver.

Les équipements du quotidien peuvent aussi être en cause : robinetterie, chasse d’eau, flexible de machine à laver, chauffe-eau ou raccord défectueux. Ces problèmes passent parfois inaperçus jusqu’à l’apparition de dégâts ou d’une consommation d’eau anormale.

Identifier précisément l’origine de la fuite est donc essentiel, car cela permet ensuite de savoir qui doit prendre en charge les réparations.

Est-ce qu’il y a une déclaration à effectuer lors d’une fuite d’eau ?

Avant de déterminer les responsabilités, il y a une démarche à respecter : tout dégât des eaux doit être signalé à son assurance dans un délai de 5 jours ouvrés après la découverte du sinistre. Cette déclaration est obligatoire, même si vous pensez ne pas être responsable.

Le locataire doit contacter son assurance multirisque habitation, obligatoire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire bailleur, de son côté, peut faire intervenir son assurance propriétaire non occupant.

Cette obligation est prévue par le contrat d’assurance et par l’article L. 113-2 du Code des assurances. En cas de déclaration trop tardive, l’assureur peut refuser la prise en charge du sinistre. C’est d’ailleurs une source fréquente de désaccord entre assurés et compagnies d’assurance.

Pour en savoir plus, consultez notre article à ce sujet : Gestion des sinistres en location, guide et étapes.

Existe-t-il des cas particuliers ?

Un dégât des eaux ne relève pas toujours de la responsabilité du locataire ou du propriétaire. Il peut aussi venir d’un logement voisin ou des parties communes de l’immeuble.

Si la fuite provient d’un appartement mitoyen et provoque des traces d’humidité, un plafond abîmé ou d’autres dommages, il faut remplir un constat amiable. Celui-ci doit ensuite être envoyé à votre assurance habitation. Un devis de réparation pourra également être établi avec un plombier à Reims, puis transmis à l’assurance du voisin responsable du sinistre.

Lorsque la fuite se situe dans les parties communes, la prise en charge dépend généralement de la copropriété. L’assurance de l’immeuble peut intervenir, que les dégâts touchent un seul logement ou plusieurs appartements. En cas de fuite sur une canalisation commune, un chauffage collectif ou un équipement partagé, il faut prévenir rapidement le syndic.

Dans quels cas le locataire paie les réparations ?

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit assurer l’entretien courant du logement ainsi que les réparations locatives. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise les interventions qui restent à sa charge.

Cela concerne notamment le dégorgement des canalisations, le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes de robinetterie, l’entretien des mécanismes de chasse d’eau, ainsi que le nettoyage du calcaire présent dans les éviers et les équipements sanitaires.

Si une fuite d’eau provient d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation du logement, la responsabilité revient au locataire. Il devra alors payer les réparations liées au dégât des eaux. C’est par exemple le cas lorsqu’un bouchon est causé par des déchets jetés dans les toilettes ou de cheveux dans la douche.

Dans quels cas le propriétaire paie les réparations ?

Dans certains cas, le propriétaire peut être tenu responsable d’un dégât des eaux dans le logement loué. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur doit fournir un bien en bon état d’usage et de réparation.

Pendant toute la durée du bail, il doit donc effectuer les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état. Si le dégât des eaux est lié à la vétusté des installations, la responsabilité revient alors au propriétaire bailleur.

C’est également le cas lorsqu’un sinistre provient d’un vice caché. Dans cette situation, les frais de réparation sont bien évidemment à la charge du bailleur, même s'il passe par une agence de gestion locative à Reims.

À qui revient le paiement d’une recherche de fuite ?

Trouver la cause précise d’une fuite peut nécessiter l’intervention d’un professionnel, comme un plombier pour une canalisation ou un couvreur en cas d’infiltration.

Depuis la mise à jour de la convention au 1er juin 2020, les frais de recherche de fuite sont généralement couverts par l’assurance de l’occupant du logement touché, dans la limite de 1 600 € par sinistre et sans franchise. En pratique, l’assureur qui demande la recherche de fuite prend en charge son règlement.

Si la détection oblige à réaliser des travaux destructifs, comme ouvrir un mur ou retirer un revêtement pour accéder à la canalisation, la remise en état dépend plutôt de l’assurance du propriétaire.

Avant de faire intervenir une entreprise, il est donc préférable de demander l’accord de l’assureur afin d’éviter d’avoir à payer les frais soi-même.

Comment éviter les fuites d’eau avec quelques gestes à adopter ?

La meilleure fuite d’eau est celle que l’on évite. Quelques gestes simples permettent de réduire les risques de sinistre et les litiges qui peuvent en découler.

Pour l’entretien courant, le locataire doit penser à détartrer les robinets, contrôler les joints, vérifier les flexibles de machine à laver ou de lave-vaisselle et agir rapidement en cas de chasse d’eau qui fuit. De son côté, le propriétaire doit surveiller l’état général des canalisations et prévoir leur remplacement lorsqu’elles deviennent trop anciennes.

Le compteur d’eau reste aussi un excellent moyen de prévention. Un relevé régulier permet de repérer rapidement une consommation inhabituelle avant qu’elle ne provoque une facture trop élevée. En hiver, il est également conseillé de protéger les canalisations et les compteurs exposés au gel.

Au moindre doute, l’intervention d’un plombier ou d’un spécialiste de la recherche de fuite permet de localiser le problème avec des outils adaptés, comme une caméra thermique ou une écoute acoustique, sans forcément casser les murs ou les sols.

Dans les immeubles, certaines copropriétés installent aussi des détecteurs de fuite sur les colonnes communes. Ces dispositifs peuvent couper l’eau automatiquement et prévenir le syndic, ce qui limite les dégâts matériels en cas de fuite importante sur plusieurs étages.